今天主要聊聊房地产的市场调研，简称市调。
这件事很有意思，我先给你讲个故事。
年年底上映了一部电影叫《决战中途岛》，这里面有个核心情节。电影中，美军发现了日军的一段密码。美军破译密码后，得到了一个关键词：AF。这代表日军即将在AF岛发动进攻。可是，这个AF到底代表哪个岛呢？美军内部出现了分歧——夏威夷情报处认为AF是中途岛，而华盛顿情报处认为AF是阿留申群岛。这就对指挥作战的尼米兹海军上将形成了巨大挑战，因为当时美国的航母比日军少，它只能把有限的资源集中在一个点上。确定这个点到底是中途岛还是阿留申群岛，直接决定了战局的胜败。怎么办呢？后来，夏威夷海军情报处的负责人突然想到，很久以前，他们也捕获过一条包含AF的信息。当时信息显示：日军飞机的航线会经过AF。根据那次的观察，他认为：AF就是中途岛。为了确保万无一失，美军发出了一个假情报说，中途岛上的淡水处理器坏了。果然，不久就又截获到日军向外发送信息，AF缺淡水。这就验证了之前的假设。最后，美军确认AF是中途岛。这时候，尼米兹做决策就太容易了，那就是把有限的兵力埋伏在中途岛。最终美军在中途岛大胜，成为整个太平洋战争的转折点。咱们稍微回顾一下：1.雷达采集，这就是调研里的收集数据；2.发现AF，这就是调研里的分析数据；3.确定AF就是中途岛，这就是调研里的提炼洞察；4.埋伏中途岛，这就是指导决策。这里你就看出来了，调研的目的：不仅仅是为了收集数据，收集数据只是第一步，后面还有分析数据、提炼洞察，最终目标是指导决策。ok，讲完上面这个故事，相信你对调研已经有了初步感觉。说回到房地产行业中的市场调研，通常说的调研就是踩盘。套用上面说的框架，就是——收集周边市场数据、楼盘信息，分析这些数据内在的关联，提炼有价值的洞察，最后形成结论。这个结论可能是你的项目定位，可能是定价逻辑等。2那么，第一步：如何收集数据呢？收集哪些数据呢？在调研的时候不可能让你拿着调研表，对着调研表去收集，这让你显得非常不专业。好的调研大多是聊天，想要的东西都在你的心中，要让信息在头脑中形成逻辑框架。我的逻辑框架是：产品、价格、渠道、促销。聪明的你一定看出来了，这就是前面咱们说的市场营销学中的4p理论呀。我在调研过程中，一直遵循这四点方法论。因为这个框架可以做到，针对信息的完全穷尽、相互独立，不会遗漏任何有用的项目信息。31.产品产品很好理解。占地面积、建筑面积，容积率、绿地率、绿化率、户型（面积区间）、外立面、精装修、景观园林、室内设备设施及品牌、科技智能化内容及品牌。这些，都是项目的基础产品信息。2.价格价格透露的是市场情况。什么时候推盘？认购了多少？签约了多少？交付了多少？均价是多少？怎么定的价？有没有折扣？未来还剩下多少货量？想陈述的是一个阶段的市场状态，对项目未来入市提供参照依据。3.渠道现在都讲渠道为王，以后我们也会专门的讲讲房地产渠道。狭义的渠道，指的是各种各样的中介分销公司，广义渠道范围很广泛，调研的时候你可以拓宽思路。有没有全民营销带客？老客户带新客户？销售员的下线的分销体系是什么？还有哪些新的手段？这里面要加入一些客户信息：买房客户的年龄结构是什么？偏好是什么？在哪上班？目前在哪住？如何筹集的资金？贷款还是一次性付款？了解你的客户，熟悉你的客户。4.促销项目都做了哪些促销手段。传统的推广方式有：报纸媒体、网络媒体、广播、电视、微博、
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